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關于京公積金最高上限額度調整

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-07-22 瀏覽:0
導讀: 【公積金最高額度】關于京公積金最高上限額度調整 有望實現三贏局面 11月6日,北京住房公積金管理委員會下發了《北京住房公積金管理委員會關于調整住房公積金管理政策的通知》,調整并確定了住房公積金貸款的最高額度

【公積金最高額度】關于京公積金最高上限額度調整 有望實現三贏局面

11月6日,北京住房公積金管理委員會下發了《北京住房公積金管理委員會關于調整住房公積金管理政策的通知》,調整并確定了住房公積金貸款的最高額度標準,由原來的最高上限額度60萬調整至80萬元。同時,對于購買政策性住房的借款申請人相對放寬了部分貸款原則。

對二手房市場,公積金額度調整購房人將得更多實惠。

根據目前北京市房地產市場價格走勢,京公積金最高額度調整80萬后,購房人將會得到更多實惠。從市管公積金和國管公積金分別來看,“偉嘉安捷”分析:

(1)市管公積金:繳存額度以家庭為單位,貸款額度增多。

舉例說明:以家庭為單位,夫妻兩人,男方月收入3000元,公積金月繳存比例12%,個人住房公積金月繳存額度為360元。女方月收入2000元,公積金月繳存比例是10%,個人住房公積金月繳存額度為200元。現在他們購買了一套90平方米的二手房,總價99萬元,評估90萬,在符合申請8成30年住房公積金貸款條件下,首付為18萬,需要銀行貸款72萬。

現在公積金利率調整后30年對應的貸款月均還款額為51.2元,根據市公積金最高可貸款額度的公積金計算,男方最高貸款額度為[(360÷12%)-400] ÷51.2=50萬;女方最高貸款額度為[(200÷12%)-400] ÷51.2=25萬。公積貸款最高額度調整后,這夫妻二人使用公積金貸款最高可貸75萬,而他們需要銀行貸款72萬,并未超出這個值。以此來看,與未調整前的公積金上限額度60萬相比,借款人在貸款時能夠申請到的額度更多,緩解了他們的購房壓力。

(2)國管公積金:貸款上限80萬,借款人降低組合貸使用頻率。

如借款人隸屬于國管,其最高可貸款額度的計算方式與市管公積金不同,國管公積金看借款人的收入證明,以家庭為單位,只要夫妻二人的收入證明能夠開到月還款額的2倍以上即能夠申請公積金貸款最高上限額度80萬。

“偉嘉安捷”專家指出,以往公積金最高額度為60萬時并不能夠滿足借款人的貸款需求,由于國管公積金可以使用“組合貸”,所以對于不能滿足借款人貸款需求的那部分金額多數人會“求助”于商業貸款。這樣就會產生一個問題,如果借款人首套住房是公積金貸款,因自住需求需要再次置業,那么使用“組合貸”后再次置業的這套房產會被認定為二套房,按照二套房貸政策執行。而現在公積金對二套房貸的政策是,如借款人首套住房使用公積金貸款,只要還清房貸后再次置業使用公積金貸款仍然是首套住房。公積金貸款上限金額調整后,對于借款人來說可以降低使用“組合貸款”的頻率,更有益于他們貸款。

對政策性住房,放寬貸款“準入”條件、調整首付比例,保障低收入群體。

在這次的《通知》中明確規定:“購買政策性住房的借款申請人不再受北京住房公積金繳存時限限制。借款申請人只需滿足建立住房公積金賬戶且處于繳存狀態條件即可申請住房公積金貸款。”“偉嘉安捷”專家解釋,近幾年,政府為了改善北京低收入居住住房難的問題可謂“費盡心思”。作為帶有福利性色彩的住房公積金貸款,此番政策層面上又放寬了這部分人群購買政策性住房的貸款“準入”條件。換句話說,以前不論借款人購買什么樣的房屋,必須要滿足足額正常繳存住房公積金12個月(含)以上且申請貸款時處于繳存狀態才能貸款。現在,只要是借款人申請購買政策性住房包括經濟適用房、兩限房等,不再受繳存住房公積金12個月以上的限制,在已經建立住房公積金賬戶且在繳存的狀態下,即便是開戶一個月也可以使用公積金貸款買房。從這一點來看,對于北京低收群體而言,在商業貸款政策不穩、利率多變的金融市場環境下,完全可以通過住房公積金來解決貸款需求,將購房“夢想”變為現實。

對個人住房信貸市場,加速市場格局轉變。

今年,全球性金融危機暴發以來,中國政府為了穩定國內金融、經濟市場,根據國際金融形勢變化及時適度調整,努力維護貨幣、金融與經濟的穩定。尤其針對房地產市場,制訂了一系列新的宏觀調控政策,降息、減免稅、首次貸款購房首付比例下調20%、優惠利率下限浮度擴大至基準利率的0.7倍等等,這一系列優惠政策都將有利于借款人貸款購房。

目前來看雖然央行下發了房貸新政的綱領性政策,但操作起來卻較有難度,因政策條款中提到的改善型普通住房等定義不明確,造成各商業銀行制訂細則幾度“難產”,借款人更是“迷霧重重”。此時,住房公積金對貸款最高額度做出新的調整,可以說是為借款人“另辟蹊徑”,彌補了商業貸款房貸新政過渡階段的空缺。“偉嘉安捷”認為,公積金貸款的優勢較突出,首先利率低,現在三次降息后的利率為五年以上4.59%,五年以下4.05%;其次,二套房貸政策相對較寬松,規定首套使用公積金貸款的房貸還清后,再次使用公積金貸款不會被認定為二套房。第三,京公積金統一調整最高貸款額度至80萬,照顧到以家庭為單位的置業群體利益。隨著新金融形勢的改變,個人住房信貸市場商業貸款“獨占鰲頭”的局面勢必會打破,公積金貸款迎頭趕上與商業貸款“平分秋色”的時代很有可能會到來,屆時也將會加速個人住房信貸市場新格局的轉變。

央行每次調息都會適當調整公積金貸款利率,公積金管理中心也在逐步放寬政策,引導公積金貸款走上“發展之路”,說明政府也在加大力度

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