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2019年土地租賃合同無效的情形有哪些?合同的效力如何判定?

來源:圖片新聞 大律師網 時間:2019-11-14 瀏覽:0
導讀:土地是可以租賃的,但是有的土地卻不能租賃,租賃土地需要寫一份土地租賃合同,那么2019年土地租賃合同無效的情形有哪些?土地租賃合同期限最長是幾年?土地租賃合同的效力是如何的?

2019年土地租賃合同無效的情形有哪些?

2019年土地租賃合同無效的情形有哪些?合同的效力如何判定?

  有以下情況的土地租賃合同無效。

  我國《合同法》第52條規定:“有下列情形之一的,合同無效:(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(2)惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規的強制性規定。”具體而言:

  一、以欺詐、脅迫手段訂立合同,損害國家利益

  根據《民法通則若干問題的意見》第68條之規定,所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況,誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。因欺詐而訂立的合同,是在受欺詐人因欺詐行為發生錯誤認識而作意思表示的基礎上產生的。因欺詐而為的民事行為,是行為人在他方有意的欺詐下陷于某種錯誤認識而為的民事行為。

  第69條的規定,所謂脅迫,是以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產等造成損害為要挾,迫使相對方作出違背真實意思表示的行為。脅迫也是影響合同效力的原因之一。

  依《合同法》第52條規定,一方以欺詐、脅迫等手段訂立的合同,只有在有損國家利益時,該合同才為無效。

  二、惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益

  所謂惡意串通,是指當事人為實現某種目的,串通一氣,共同實施訂立合同的民事行為,造成國家、集體或者第三人的利益損害的違法行為。

  惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的合同,司法實踐中并不少見,諸如,債務人為規避強制執行,而與相對方訂立虛偽的買賣合同、虛偽抵押合同或虛偽贈與合同等;代理人與第三人勾結而訂立合同,損害被代理人的利益的行為,亦為典型的惡意串通行為。該類合同損害了國家、集體或者第三人的利益,因而也具有違法性,對社會危害也大,所以《合同法》將《民法通則》第58條第1款第(4)項所規定的“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益”的民事行為無效,納入到無效合同之中,以維護國家、集體或者第三人利益,維護正常的合同交易。

  惡意串通而訂立的合同,其構成要件是:一是當事人在主觀上具有惡意性。即明知或者知其行為會造成國家、集體或者第三人利益的損害,而故意為之。

  二是當事人之間具有串通性。串通是指相互串連、勾通,使當事人之間在行為的動機、目的、行為以及行為的結果上達成一致,使共同的目的得到實現。在實現非法目的的意思表示達成一致后,當事人約定互相配合或者共同實施該種合同行為。

  三是雙方當事人串通實施的行為損害國家、集體或者第三人的利益。惡意串通的結果,應當是國家、集體或者第三人的利益受到損害。法律并不禁止當事人在合同的訂立和履行中獲得利益。但是,如果雙方當事人在謀求自己的利益的同時而損害國家、集體或第三人的利益的時候,法律就要進行干預。

  惡意串通所訂立的合同,是絕對無效的合同,不能按照《合同法》第58條規定的一般的絕對無效合同的原則處理,而是按照《合同法》第59條的規定,將雙方當事人因該合同所取得的財產,收歸國有或者返還集體或者個人。

  三、以合法形式掩蓋非法目的

  以合法形式掩蓋非法目的,也稱為隱匿行為,是指當事人通過實施合法的行為來掩蓋其真實的非法目的,或者實施的行為在形式上是合法的,但是在內容上是非法的行為。

  當事人實施以合法形式掩蓋非法目的的行為,當事人在行為的外在表現形式上,并不是違反法律的。但是這個形式并不是當事人所要達到的目的,不是當事人的真實意圖,而是通過這樣的合法形式,來掩蓋和達到其真實的非法目的。因此,對于這種隱匿行為,應當區分其外在形式與真實意圖,準確認定當事人所實施的合同行為的效力。

土地租賃合同期限最長是幾年?

2019年土地租賃合同無效的情形有哪些?合同的效力如何判定?

  考慮到我國正處在一個市場經濟的建立過程中,經濟發展很快,變化也很快,為了更有效地保護租賃合同雙方當事人的權益,對租賃期限的最高期限有所限制是有必要的。因此,本法作出了租賃合同的期限最長不得超過20年的規定。

  通常情況下,當事人在確定租賃期限長短時,總是要根據租賃物的性質和承租人的使用目的來確定的。在動產租賃中,租賃期限是比較短的,一般都是臨時使用。

  20年實際上并不是一個絕對的最高限,因為如果租賃合同雙方當事人在20年期滿時,仍然希望保持租賃關系,可以采取兩個辦法:一是并不終止原租賃合同,承租人仍然使用租賃物,出租人也不提出任何異議。這時法律規定視為原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期,即雙方當事人又形成了一個不定期租賃的關系,如果一方當事人想解除合同隨時都可以為之,這種情況被稱為合同的“法定更新”。二是雙方當事人根據原合同確定的內容再續簽。一個租賃合同,如果需要較長的租期,當事人仍然可以再訂一個租期為20年的合同,這種情況被稱為“約定更新”。

土地租賃合同的效力是如何的?

2019年土地租賃合同無效的情形有哪些?合同的效力如何判定?

  農村土地租賃合同的效力問題在《土地管理法》及《農村土地承包法》中有相關要求:

  《土地管理法》第十五條 農民集體所有的土地,可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營,從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同,約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人,有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。 農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的,必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(鎮)人民政府批準。

  《農村土地承包法》 第四十八條 發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包,應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(鎮)人民政府批準。國有土地長期租賃的具體租賃期限由租賃合同約定,最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限。

  由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的,應當對承包方的資信情況和經營能力進行審查后,再簽訂承包合同。按照《中華人民共和國土地管理法》第63條的規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設,如該塊地為農業建設用地,租賃協議無效。

  綜上,按照我國《土地管理法》與《農村土地承包法》的相關規定,農村當中的集體土地是可以進行出租的,當然雙方之間簽訂的合同也必須要符合法律規定的合同生效要件,否則的話就是無效的。但同時也規定了不得將農村土地出租用于非農建設,否則的話該簽訂的租賃協議就是無效的。

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